DICCIONARIO
Administrador de Fincas
Un Administrador de fincas es un profesional que se encarga de gestionar, a petición de los propietarios de fincas rústicas o urbanas, o por decisión de una Junta de Propietarios, los asuntos financieros, legales y técnicos necesarios para el mantenimiento y gestión económica de las mismas.
Formación del Administrador de Fincas
El Administrador de Fincas es un profesional con la formación adecuada para el desempeño de sus funciones. Para acceder al título, actualmente sólo hay dos fórmulas: la posesión de determinados títulos univesitarios superiores (licenciados en derecho, económicas...), o aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, autorizado por el Ministerio de Fomento, cuya docencia imparten once Universidades españolas, mediante la creación de un título propio de cada una de ellas , con un mínimo de 180 créditos, y que se desarrolla en tres años.
Al margen de su preparación inicial, el Colegio mantiene la puesta al día de sus miembros, mediante circulares, charlas, cursillos, y a través de la revista del Consejo General Administración Rústica y Urbana y, en algunos casos, de las revistas editadas por los propios Colegios. Asimismo, el colegiado tiene el asesoramiento de los servicios del Colegio (Jurídico, Fiscal, Laboral, Arquitectónico...)
Funciones del Administrador de Fincas
El ejercicio profesional comprende todas las funciones conducentes al gobierno y conservación de los bienes encomendados, la obtención del rendimiento adecuado y al asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes inmuebles. En el desarrollo de estas funciones, el Administrador está facultado para realizar cuantos actos de administración y gestión sean necesarios, con observancia de las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin otras limitaciones que las expresamente recibidas del titular de los bienes y aquéllas otras atribuídas en exclusiva a otras profesiones.
Así, en la administración de fincas arrendadas, se ocupa desde la selección del arrendatario, redacción y firma del contrato, constitución de la fianza, obtención de la cédula de habitabilidad, cobro de la renta, actualización de la misma, repercusiones, pago de los gastos e impuestos, incluído el IVA, aplicación de retenciones sobre el IRPF, gestionar el traspaso de locales comerciales, atender las obras de reparación y mejora, en su caso, y las obligaciones derivadas de las relaciones laborales con empleados del inmueble; liquidación al propietario, hasta la gestión sobre los morosos o asesoramiento sobre cualquier cuestión o incidencia en el arrendamiento.
En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden las obligaciones fijadas en el art. 20 de la LPH (velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta) pero, al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad; y una función, quizá de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.
Cuando actúa como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el con Presidente debe convocar la Junta, asistir a la reunión, que normalmente dirige, redactar el acta y practicar las notificaciones que procedan.
En el asesoramiento global a la comunidad, debe cumplimentar todas las obligaciones que incumben al inmueble, así como informar y cuando proceda tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación o de obras de reparación protegidas.
Campo de actuación del Administrador de Fincas
El campo de actuación comprende todo el sector inmobiliario, bien se trate de inmuebles rústicos o urbanos, en régimen de explotación directa, arrendamiento, propiedad horizontal o cualquier otro; así como la administración de cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios para la construcción de sus viviendas, centros comerciales, campos y puertos deportivos, urbanizaciones con servicios, instalaciones y anejos comunes; entidades colaboradoras de la gestión urbanística y, en general, cuantos cometidos guarden relación con la administración de bienes inmuebles.
Las garantías del Administrador de Fincas
Independientemente de su formación, que en principio debería determinar una buena gestión , el Administrador de Fincas, a través de sus Colegios, tiene concertado un seguro de responsabilidad civil en la que pudiera haber incurrido por omisión o negligencia en su actuación profesional y, en algunos Colegios, otro seguro de caución para responder de su gestión económica.
Al margen de estas garantías, los Colegios ejercen su actividad disciplinaria cuando la actuación de sus profesionales se aparta de las normas profesionales o deontológicas.
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Comunidad de Propietarios
Órgano que rige un edificio en Propiedad horizontal, compuesto por todos los propietarios de la finca.
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Comunidad de Vecinos
Colectividad de propietarios de todos aquellos pisos o locales de un edificio, o las partes de ellos, susceptibles de tener aprovechamiento independiente, que comparten la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, así como las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza resulten indivisibles.
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Finca
Término que designa una vivienda en el Registro de la propiedad . Cada vivienda se dice que es una "finca registral".
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Junta de Propietarios
Según el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
La Junta de Propietarios es el órgano rector, gestor y de administración de la Comunidad, correspondiendole según el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) lo siguiente:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Esta enumeración no es limitativa ni exhaustiva, ya que como se indica en el apartado e) le corresponde conocer y decidir sobre cualquier asunto de interés general para la comunidad. Así, por ejemplo, le corresponde decidir sobre el establecimiento o supresión de un servicio de interés general, acordar el ejercicio de acciones judiciales o aprobar la división material de pisos o locales y la fijación de las nuevas cuotas de participación para los mismos.
Jurisprudencia relativa a las facultades de la Junta de Propietarios
La rescisión del contrato con el Administrador corresponde a la Junta de Propietarios (AP Madrid, 25-05-2007)
La eleccíon, renovación y destitución del Administrador es competencia de la Junta y no del Presidente (AP Málaga, 04-05-2006)
El Administrador no esta obligado a rendir cuentas frente a un único propietario sino ante la Junta de Propietarios (AP Málaga, 27-02-2007).
La Junta es el órgano que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la Junta (AP Logroño, 29-12-2006)
La decisión de posponer la celebración de la Junta dada la hora que era es un acto de administración que no requiere mayoría cualificada.
La Junta esta facultada para revocar y modificar acuerdos anteriores (AP León, 01-02-2007)
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Presidente
Según el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
El Presidente es el representante legal de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten y, además, ejercerá las funciones del Secretario y las funciones del Administrador salvo que los Estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. Es decir, que la condición de propietario, conforme al art. 13.2 de la LPH, es imperativa para poder ser Presidente. El nombramiento de una persona no propietaria seria contrario a la LPH y para poder privarle de eficacia habría que impugnarlo judicialmente por la vía del art. 18 LPH. Sí podría ser nombrado Presidente cualquiera de los cónyuges si la vivienda les pertenece como bien ganancial y también una persona jurídica, ejerciendo en este caso, en cada momento, el representante legal de la misma.
El nombramiento de Presidente requiere la mayoría contemplada en la norma 4ª (3ª antes de la Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal) del art. 17 LPH, es decir, en primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación o, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
La aceptación del nombramiento de Presidente es obligatoria, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. Dentro de las causas que podrían fundamentar la solicitud del relevo podrían estar, por ejemplo, la de falta de formación o la falta de aptitud física, bien por edad, bien por enfermedad. Así, si el nombrado Presidente considera que le asisten motivos que le impiden el ejercicio del cargo, podrá solicitar al Juez de Primera Instancia ser relevado del cargo a través del procedimiento de equidad. El nombrado Presidente permanecerá en el cargo hasta que, mediante resolución firme, se designe un sustituto que desempeñará el cargo con caracter provisional en tanto no se proceda a un nuevo nombramiento por la Junta que se convocará dentro del plazo fijado en la resolución judicial.
La duración del cargo de Presidente, salvo que los Estatutos dispongan lo contrario, es de un año, si bien, el Presidente no perderá sus competencias si se retrasase la convocatoria de la Junta para la elección del nuevo. El Presidente podrá ser removido de su cargo antes de la terminación de su mandato mediante acuerdo adoptado en Junta Extraordinaria convocada al efecto con las mismas mayorías que las exigidas para su nombramiento.
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Propiedad Horizontal
Edificio dividido en pisos y/o locales con acceso independiente a la calle o a un elemento común. El Propietario de cualquiera de estos pisos comparten servicios e instalaciones comunes. El funcionamiento se regula por estatutos y el reglamento de régimen interior, que determinan el uso de las viviendas y locales, los elementos y gastos comunes, los órganos de gobierno de la Comunidad de propietarios, las obligaciones del Propietario de cara a proteger el inmueble y las normas de convivencia y utilización de los servicios comunes.
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Propietario
Persona jurídica o física con los derechos de propiedad sobre un bien.
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Departamento
Cada una de las partes en que se divide un territorio cualquiera, un edificio.
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Registro de la Propiedad
Oficina pública que recoge los cambios que afectan a la propiedad de inmuebles, sus derechos (cargas, derechos, etc.), y la titularidad.
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Secretario de la Comunidad
Al contrario de lo que ocurre con las funciones del Administrador que vienen recogidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, las del Secretario se encuentran repartidas en distintos artículos. Así encontramos las siguientes funciones:
1- Certificar el acuerdo de la Junta de Propietarios que autoriza el ejercicio de la acción de cesación prevista en el art. 7.2 LPH y que debe de acompañarse con la demanda.
2- Certificar el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad con el visto bueno del Presidente, así como la notificación del referido acuerdo al propietario moroso, como presupuestos de admisibilidad del proceso monitorio previsto en el art. 21 LPH.
3- Certificar el estado de deudas de una vivenda o local con el visto bueno del Presidente cuando se va a enajenar con el fin de que el adquiriente tenga una información completa [art. 9.1 e) LPH].
4- Recibir la comunicación del propietario en la que designa un domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones [art. 9.1 h) LPH].
5- Recibir la comunicación del propietario sobre el cambio de la titularidad del piso o local [art. 9.1 i) LPH].
6- Practicar las citaciones y notificaciones a los propietarios conforme al procedimiento establecido en el art. 9.1 h) LPH.
7- Redacción de las actas de las Juntas de Propietarios que deberán ser cerradas con su firma y la del Presidente y proceder a la subsanación de sus defectos y errores (art. 19 LPH).
8- Recibir el voto discrepante de los propietarios ausentes de la Junta en los casos contemplados en la norma 1ª del artículo 17 LPH.
9- Custodiar los Libros de Actas de la Junta de Propietarios y conservar en el plazo de cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones (art. 19.4 LPH).
No obstante, cuando una comunidad de propietarios contrata los servicios de un administrador de fincas colegiado, lo normal, es que sea este el que realice las funciones de secretario.
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Subrogación
Subrogación hipoteca /préstamo hipotecario
Es el acto de modificar las condiciones de un contrato para sustituir a una persona (física o jurídica) por otra en el ejercicio de un derecho o el cumplimiento de una obligación existente en dicho contrato. La subrogación en un préstamo hipotecario, supone el cambio de la entidad financiera ante la cual asume la obligación de pago el prestatario.
Podemos entender dos formas de subrogar:
a) Subrogación con cambio de entidad financiera. El trámite jurídico de sustitución del acreedor hipotecario (Banco, Caja), es decir, el caso en que el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera que le mejora las condiciones del préstamo hipotecario a través de los tipos de interés. La subrogación sólo permite la variación de los tipos de interés, debiéndose respetar las restantes condiciones del préstamo (capital pendiente de amortizar, plazo de amortización...).
La subrogación de un préstamo hipotecario implica un ahorro en la apertura y formalización de una nueva hipoteca (Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios).
b) Subrogación por asumir obligaciones ya contraídas. También se conoce por subrogación la acción por la que el comprador de una vivienda asume los derechos y obligaciones de otra persona. Puede ser el caso de un préstamo anteriormente concedido con garantía de dicha vivienda. Es habitual cuando se compra una vivienda directamente al promotor de la misma, el cual obtuvo un préstamo hipotecario para financiar la construcción.
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VicePresidente
Según lo dispuesto en el art. 13.4 Ley de Propiedad Horizontal
Establece el art. 13.4 LPH que la existencia de Vicepresidentes es facultativa, de manera que solo los habrá si asi se recoge en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios o bien así lo decide la Junta de Propietarios. No obstante, la existencia de Vicepresidentes puede ser recomendable en situaciones de conflicto entre la Comunidad y el Presidente o, por ejemplo, en comunidades de gran tamaño donde los Vicepresidentes pueden realizar funciones de colaboración con el Presidente para la gestión de distintas áreas.
Funciones
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
Nombramiento
El nombramiento de Vicepresidentes corresponde a la Junta de Propietarios. En base al artículo 13.4 LPH, el nombramiento se realizará mediante el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente, es decir, será nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo, siendo necesario, en primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación o, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Salvo que los Estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de Vicepresidente se hará por el plazo de un año
Cese
El Vicepresidente podrá ser removido de su cargo antes de la terminación de su mandato mediante acuerdo adoptado en Junta Extraordinaria convocada al efecto con las mismas mayorías que las exigidas para su nombramiento
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Vivienda Protegida
La vivienda protegida es aquella que, cumpliendo los requisitos de superficie, diseño, habitabilidad, destino, uso, calidad y precio máximo, que se establecen, reciba además la calificación correspondiente para acogerse a un régimen de protección pública.
Es decir, la vivienda protegida tiene una limitación de precio, de modo que tal precio resulta ser inferior al de la vivienda libre en el mercado. La rebaja de precio de la vivienda protegida se hace mayor gracias a la subvención pública que pueden percibir los compradores. A cambio, goza de una normativa específica para su uso (obligación de destinar la vivienda a residencia habitual y permanente) y venta o alquiler (obligación de comunicar las transmisiones que se realicen y obligación de respetar un precio máximo determinado).
Las viviendas protegidas se pueden calificar tanto en régimen de compraventa, como en arrendamiento, con y sin opción de compra.
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